空き家になった実家の活用法
親御さまが老人ホームに入居した後、親御さまの持ち家をどう活用すれば良いのでしょう？
このページでは、老人ホームを検討中の方むけに、親御さまが施設に入った後の実家の活用方法についてお話しします
売るか、貸すか、そのままか？
親御さまが老人ホームに入居した後、実家をどうするかについては以下の方法があります
１）家族の誰かが住む
２）空き家のままにしておく
３）賃貸して誰かに住んでもらう
４）売却する
上記のうち、1）の家族の誰かが住むのが一番望ましいのでしょうが、ご家族がすでに独立している場合は、そうもいかないケースが少なくありません
実家を空き家にしておくと・・・
ご家族が実家に住めない場合、他の選択肢で一番問題になるのが、２）の空き家のままにしておくケース。
ご実家を空き家のままに放置していると、こんな問題があります
ご実家がマンションの場合
換気しないと、いたみが進みます
マンションの場合は、管理費や修繕積立金が毎月発生します。
親御さまの銀行口座から引き落とされるケースが多いと思いますので、毎月きちんと資金確保しておきましょう。
また固定資産税の支払いも必要。親御さまが施設に入居すると、固定資産税の支払い通知が実家に送られてても、そのことに気がつかずに税金の支払を忘れてしまうことがありますから、注意しましょう
また、定期的に実家に行って換気することも大切です。
ずっと締め切りにしていると、マンションが湿気て、痛みが進みます。特にお風呂やトイレといった水回りから傷んでいきますので、気をつけましょう
ご実家が一軒家の場合
空き家にしておくとすぐに傷んでしまいます
ご実家が一軒家の場合、マンションよりも空き家のままにしておくリスクが高くなります。
まず、固定資産税がかかります。
また一軒家の場合も、住む人がいなくなると建物の傷みが急に進みます。壁にヒビが入り、台風で亙がずれ、庭の樹木は伸び放題。
隣家からクレームが入るだけでなく、壁が倒れて通行人をケガさせてしまうかもしれません。
ゴミを捨てられて、放火されてしまうかもしれません
また、もしそのまま放置していると、さらにこんな被害にあってしまう可能性もあります
◇窓ガラスが割られて、泥棒に入られる
◇庭にゴミが不法投棄されて、家がゴミ屋敷になってしまう
◇そのゴミに放火されて、家が燃えてしまう
こうならないためには、定期的に実家を訪問してメンテナンスすることが不可欠。
もしそれが無理なら、管理業者に依頼することをお勧めします
実家を貸し出す
もし実家にご家族が住むのが難しく、また空き家にしたくないなら、賃貸に出して誰かに住んでもらうという選択肢があります
賃貸として貸し出すには？
ただ親御さまのご実家ですから、だいぶ古くなっていて、そのままでは借り手が見つからないかもしれません。
親御さまと同じ年代の方の賃貸ニーズはあまりないので、借り手を見つけるとしたら、もう少し若い世代を対象にすることになります。そのためには、「若い世代が借りたい」と思えるように、実家をリフォームすることが必要。
たとえば親御さまが「４人暮らしを前提とした３LDKの戸建て住宅」にお住いの場合、こんなコンセプトでリフォームすれば、ふつうに貸し出すより、早く入居者が見つかったり、相場より高い賃料収入が見込めるかもしれません。
| コンセプト | 内容 | |
|---|---|---|
| 例(1) | DINKS（子供のいないご夫婦）むけ | ホームパーティーが開ける広いリビングとオープンキッチンに改装。子供部屋はワインセラーと書斎に、和室は奥様の洋服用のクローゼットに改装 |
| 例(2) | 独身女性むけのシェアハウス | 一軒家を独身女性がシェアして住めるように、共同キッチンと共同のリビングを用意。子供部屋や和室を、独立したフローリングのワンルームに改装 |
| 例(3) | 民泊むけ | 長期滞在の旅行者向け民泊用に一軒家を改築。リモートでの運営システムを導入して、管理の負担も軽減 |
玄関
外装
部屋
賃料を老人ホームの費用にあてられます
相談員の石山です。ご実家の予想賃料をお教えしています
上記は当社の関連会社が手がけたリフォームの案件です。こんな風に「若い世代のニーズに応えるリフォーム」をすることで、すぐに借主がみつかり、かつ賃料も高く設定できるかもしれません
なお、実家を貸し出したときの一番のメリットは、親御さまの老人ホームの費用に賃料をあてられこと。毎月、安定的に実家から賃料が得られますから、親御さんが何年にもわたって老人ホームに入居した場合でも、資金的に安心です。
また実家の賃料があてにできれば、親御さまにもう一ランク上の施設に入居いただけるかもしれません。
当社にご相談いただければ、ご実家をリフォームした場合の予想賃料をおお伝えすることが可能ですので、ご興味あるかたはお問合せください
相続税について
相談員の浅尾です。相続税についても考えておきましょう（写真は当社介護施設での一コマ）
ご実家の売却には、どうしても抵抗感を感じてしまうことと思います。親御さまの大切な住まいですから、抵抗を感じるのは当然のことです。
ただ、ご家族が親御さまの有料老人ホームの費用を支援する場合、ご実家の売却のタイミングによって、相続税が変わってきますので、その点は事前に考慮しておきましょう
まず、ご家族が親御さまの老人ホームの費用を支援したとしても、税金上の優遇措置は特にありません。そして親御さまが亡くなった際にご実家を相続すると、通常通り相続税が発生します
一方、ご実家を売却して、その中から老人ホームの費用を支払った上で残りを相続した場合、老人ホームへの支払い分だけ相続税が安くなります。
ご家族の支援額によりますが、場合によっては100万円単位で相続税が変わってきますので、事前に相続税を計算しておくことをお勧めします
不動産の市況について
相談員の高橋です。オリンピック後は不動産の市況が悪化すると言われています（写真はご相談者さまとの一コマ）
それからもう一つ考えなければいけないのが、親御さまの不動産を相続した際の、市況をどう考えるか、という点。
不動産の市況は水物ですから、何年も先のことは分かりません。ただ、オリンピックが終わったら不動産は値下がりする、と考えている専門家が多いのは事実です。
不動産が高い間に親御さまの資産を処分して、少しでも良い施設に親御さまを入居させてあげる、という考え方もオススメかもしれません。
老人ホームの費用とあわせて考えましょう
相談員の鈴木です。ご実家を売却するかどうか、老人ホームの費用とあわせてシュミレーションしましょう（写真は当社介護施設での一コマ）
親御さまの思い出がたくさん詰まったご実家ですから、売却するかどうかには慎重な判断が求めらます。
その際に考慮しなければいけないのが、「老人ホームの入居、および生活にかかる費用をどう工面するか」という観点。住む人が誰もいない実家をそのままにして、でもお金がないからと「満足できない老人ホーム」で残りの人生を暮らすのは主客転倒です。
実家含めた親御さまの資産と、今後の受取年金を考慮して、
- どんな老人ホームに入居するのか
- そのために親御さまの資産をどうするか
を色々とシュミレーションしてみましょう
専門家に相談してみましょう
相談員の石山です。専門家に一度見積りしてもらうことをおすすめします（写真は当社介護施設での一コマ）
いずれにしても、有料老人ホームを検討する際には、一度専門家に親御さまの不動産を見積もりしてもらうことをお勧めします
- 売却するのか
- 他の人に貸し出すか
- あるいはそのまま保有するのか
は、あとで判断すればよいのですが、可能性としてどれくらいの資金が得られるのかを把握しておいた方が、選択肢が広がります。
ご家族の支援を最小限にしつつ、親御さまが幸せに暮らせる老人ホームを選ぶために、「もし自宅を売却したら」「もし自宅を貸し出したら」どのくらいの資金が得られるか、専門家に相談してみましょう
監修：介護福祉士／金子 淳一郎
介護業界20年の実績。
デイサービスを運営している株式会社S-FIT ケアにて、３つのデイサービス施設を統括。
つねに介護に接している視点から、「ひとりでも多くの人に、ベストな老人ホームを選んでほしい」という思いから介護施設の研究、紹介支援活動を行う。
相談員の石山です。介護職員の経験をもとに対応させていただきします
お電話での相談・ご紹介はこちら（無料）
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- 私が見つけたのより、もっと良い施設はありますか？
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